Il più antico teatro d'opera varesino sorse verso la metà del 1770 per volontà di Francesco III d'Este, signore di Varese. Fu il duca d'Este, infatti, che in seguito alla soppressione degli ordini monastici minori, mise a disposizione del borgo e degli impresari il bel monastero dei frati Gerolimini, un edificio di rara bellezza che i varesini usavano indicare come il Palazzo.
Il desiderio del duca d'importare in Varese l'opera in musica era dettato non soltanto dalla sua indiscussa passione per il teatro, bensì soprattutto dalla volontà di creare delle occasioni per far convergere nel borgo i ricchi e nobili villeggianti milanesi. Da marzo a ottobre essi usavano dimorare nelle magnifiche ville edificate nei dintorni di Varese, come ad esempio sul Colle di Biumo. Con loro, evidentemente, Francesco III contava di stringere relazioni proficue e sotterranee alleanze, complice uno spettacolo d'opera o magari una partita a carte nel ridotto del teatro.
La prima rappresentazione operistica tenutasi nel Monastero dei Gerolimini si ebbe nell'ottobre del 1776, quando un certo Bianchi, "Milanese", allestì L'Isola d'Alcina, un'opera di successo di Giuseppe Gazzaniga su libretto di Giovanni Bertati. Il luogo dell'allestimento, allora, non era chiamato "Teatro Ducale", ma "Teatro della Ducal Signoria", forse perchè il teatro vero e proprio non era ancora pronto o forse perchè, per l'occasione, si adibì a teatro un salone del soppresso monastero.
Soltanto nel 1779 s'iniziò a parlare di Teatro Ducale; ma non è chiaro se si costruì un apposito edificio nei fondi terrieri di proprietà dei Gerolimini o se, piuttosto, vennero finalmente conclusi i lavori di adattamento dell'ex-monastero.
Fatto sta, comunque, che il Teatro Ducale, indipendentemente dalla sua natura di teatro stabile o di luogo effimero, venne ufficialmente inaugurato nell'ottobre del 1779 con un "nuovissimo" dramma giocoso di Antonio Salieri.
Da allora in poi, il teatro fu adibito all'allestimento di drammi giocosi, almeno due all'anno, durante l'autunno, quando più alta era la concentrazione dei villeggianti nel borgo. Fino al 1790, quando venne chiuso e si deliberò la costruzione di un edificio più grande, in grado di soddisfare le rinnovate esigenze cittadine.
Durante gli spettacoli erano in funzione una sala gioco e una bottiglieria, secondo una ben consolidata consuetudine dei teatri settecenteschi.